A. Mietvertrag, Kaution, Ummeldung & Co.
Neues Semester, neues Glück. Für viele Studierende steht zu Semesterbeginn auch der Umzug an. Viele Mietverträge in Studentenwohnheimen laufen aus, Unis werden gewechselt, Erstsemester ziehen in eine neue Stadt. Doch wo die Universitäten sind, ist auch oft Wohnraum ein knappes Gut. Infolge dessen nehmen Vermieter sich oft Rechte raus, die ihnen in dieser Form nicht zustehen.
In der Theorie nehmen wir alle Mietrecht durch. Doch wenn der Mietvertrag vor uns liegt und hinter uns noch weitere 60 Bewerber stehen, die die Wohnung auch ohne Strom und fließendes Wasser nehmen würden, ist es nicht mehr so leicht, zu wissen, ob der Vermieter diese Klausel anwenden darf oder eben nicht.
Deswegen wollen wir euch mit unserer kleinen Reihe zum Mietrecht ein paar hilfreiche Tipps geben, auf die ihr achten könnt, wenn ihr in eine neue Wohnung oder sogar Wohngemeinschaft zieht.
Zunächst einmal wollen wir euch einen allgemeinen Überblick geben, den wir chronologisch aufbauen. Was müsst ihr beachten, BEVOR ihr einen Mietvertrag unterschreibt und was bedeutet der Mietvertrag letztlich, sobald die Tinte getrocknet ist?
Das Mietverhältnis
Ihr habt es geschafft, ihr habt euch gegen die Mitbewerber durchgesetzt und seid nun kurz davor, in euer Domizil einziehen zu können.
Und das bei so niedrigen Nebenkosten!
Vorsicht! Vertraut niemals blind auf die angegebenen Nebenkosten. Diese können mitunter geschönt sein. Rechnet nach, ob diese plausibel sind oder lasst euch im Optimalfall eine Abrechnung der Vormieter zeigen. Ansonsten droht eine deftige Nachzahlung.
Widerruf der Willenserklärung
Das 14-tägige Widerrufsrecht gilt im Mietrecht nicht, es sei denn, es handelt sich um ein Haustürgeschäft. § 312 Abs. 4 BGB ist nämlich auch auf Wohnraummietverträge anwendbar. Um ein Widerrufsrecht anzunehmen, müsste der Vermieter Unternehmer sein, der Mieter Verbraucher und der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen worden sein. Es muss also ein klassisches Haustürgeschäft vorliegen.
Typischerweise liegt das in der postalischen oder elektronischen Zusendung des Vertrages gerade nicht. Sodann bleibt euch nur noch die Möglichkeit zu kündigen, hierfür braucht ihr allerdings einen Kündigungsgrund.
„Ich hätte da mal eine Frage…“
Euer Vermieter will meist auch Informationen über den- oder diejenigen, die Partei des Mietverhältnisses werden, haben. Dass er hierzu ein paar Fragen stellt, erscheint logisch. Jedoch gilt hier ähnliches wie im Arbeitsrecht. Ihr müsst nicht jede Frage beantworten, es gibt aber welche, an deren Beantwortung euer Vermieter ein berechtigtes Interesse hat.
Hierzu gehört zum Beispiel die Frage nach den Personen, die einziehen sollen. Hierzu gehören auch etwaige Haustiere, die nicht verschwiegen werden dürfen. Ebenso ist es für ihn, wichtig, zu wissen, wie die Miete finanziert wird.
Andere Informationen sind aber nicht notwendig und Fragen danach können dementsprechend nicht oder falsch beantwortet werden.
In den ersten beiden Punkten führt eine falsche Aussage jedoch zu einer Anfechtbarkeit des Mietvertrages, weswegen euch hiervon unbedingt abzuraten wäre.
Ummelden? Ich bin doch am Wochenende immer noch zu Hause bei Mama und Papa
Bei Unterschrift des Mietvertrages solltet ihr euch unbedingt von eurem Vermieter ein Formular aushändigen lassen.
Dank des neuen Bundesmeldegesetzes müsst ihr euch nämlich seit Ende 2015 zeitnah ummelden. Dieses Erfordernis gilt auch für den Auszug aus der alten Wohnung und sollte dringend beachtet werden. Schlampereien von Mieter und Vermieter können hier mitunter zu hohen Bußgeldern führen. Das neue Gesetz soll dem Wohnungs- und Adressenmissbrauch vorbeugen.
Hauptwohnsitz? Zweitwohnsitz?
Überlegt euch am Besten im Vorhinein, ob ihr Haupt- oder Zweitwohnsitz anmelden wollt. Viele Städte haben eine Zweitwohnsitzsteuer, die einen Studierendengeldbeutel schnell schrumpfen lassen kann. Deswegen empfiehlt es sich, sich vorab zu informieren, ob und wie hoch die Zweitwohnsitzsteuer ist und sich dementsprechend zu entscheiden.
Kaution? Wo steht das?
Die Kaution nach § 551 BGB kann bis zu drei Nettokaltmieten hoch sein. In teuren Städten können da ordentliche Beträge zusammenkommen. Allerdings ist sie Kaution nur dann zu zahlen, wenn sie im Mietvertrag festgesetzt wurde.
„Die fehlende Zimmertür? Kommt noch!“
Sagt der Vermieter eine Reparatur- oder Instandsetzungsmaßnahme vor Unterschreiben des Mietvertrages an, lasst dies festhalten. Möglich ist es, dies innerhalb des Übergabeprotokolls zu machen oder aber sicherheitshalber eine Aufnahme in den Mietvertrag, etwa unter „Weitere Vereinbarungen“. So ist der im Zweifel bestehende Mangel dokumentiert und kann beispielsweise Grundlage einer etwaigen Mietminderung werden.
B. Das mit dem Besuch ist so eine Sache…
Der Semesterstart rückt näher – und mit ihm häufen sich WG-Gesuche auf schwarzen Brettern, verzweifelte Posts in sozialen Netzwerken und Aushängen an Straßenlaternen. Vor freien Wohnungen bilden sich lange Schlangen, potentielle Mieter werden in Zweiergruppen durch Wohnungen geschleust, deren Zustand das ein oder andere Mal fragwürdig ist.
Gerade in Städten mit einer hohen Studentendichte gibt es oft nicht genug Wohnraum. Die Konsequenz: Man nimmt, was man kriegt. Und nicht selten geht dies einher mit hohen Preisen und einem oder mehreren unbekannten Mitbewohnern. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, euch einen kleinen Einblick ins Mietrecht der Praxis zu geben und dabei Fragen zu beantworten, die einem möglicherweise erst bei der Unterzeichnung des neuen Vertrages aufkommen, nicht aber während der Vorlesung im Schuldrecht.
Nun geht es um den Besuch. Du hast einen Partner, der gelegentlich bei dir übernachtet? Deine Schwester kommt übers Wochenende zu Besuch? Der Vermieter möchte eine zusätzliche Zahlung (Betriebskostenumlage) deswegen? Darf der das?
Klausel im Mietvertrag?
Steht in deinem Mietvertrag eine Klausel, die Besuche verbietet oder einschränkt, so ist diese ungültig. Ein Mieter darf so oft und so viel Besuch empfangen, wie er möchte, solange dadurch nicht die Nachbarn oder der Vermieter beeinträchtigt werden. Dies ist Teil des Hausrechts.
Wann darf der Vermieter Einwände erheben?
Der Vermieter darf Einwände erheben, wenn es Gründe in der Person des Besuchenden gibt. Dies ist beispielsweise bei wiederholten Ruhestörungen durch den Besucher anzunehmen oder wenn dieser Gemeinschaftseinrichtungen beschädigt hat. Nichts dagegen darf der Vermieter, wenn der Besucher einen Hund mitbringt, obwohl Tiere im Mietvertrag nicht erlaubt sind. Die Grenze des Zulässigen ist dann erreicht, wenn der Besucher mit Tier in regelmäßigen Abständen und auch über Nacht kommt.
Sind Übernachtungen gestattet?
Der Besucher darf grundsätzlich auch in der Wohnung übernachten, den Vermieter geht dies nichts an. Je nach Auffassung der regionalen Gerichte darf ein Besucher zwischen sechs und acht Wochen bleiben, ohne dass der Vermieter behelligt werden muss. Nach diesem Zeitpunkt darf ein Vermieter aber schon einmal nachfragen, ob der Besucher nicht mittlerweile Mitbewohner oder sogar Untermieter geworden ist. Eine Besuchsdauer von mehr als drei Monaten überschreitet jedoch das Zulässige (AG Frankfurt/m.- Höchst 3 C 5170/94 WM 95 396). Hier ist es angezeigt, ihn um Erlaubnis zu fragen, gegebenenfalls wird der Untermieter alsdann in die Betriebskostenumlage einbezogen.
Anders ist dies in vielen Studentenwohnheimen geregelt. Hier müssen Besucher nicht selten angemeldet werden und eine Pauschale von 2,50 €/Tag ist zu zahlen (so beispielsweise in Studentenwohnheimen in Köln).
Hafte ich für meinen Besuch?
Hält sich der Mieter nicht an die Regeln des Zusammenlebens, können Vermieter und Nachbarn ein Unterlassen der Störungen verlangen. Verhält sich aber sein Besucher daneben, so ist er ebenso für das Fehlverhalten dieses haftbar und muss die entstandenen Schäden ersetzen. Die Zurechnung erfolgt über § 278 BGB. Je nachdem wie gravierend das Verhalten des Besuches ist, kann es sogar zu einer fristlosen Kündigung führen.
Wohnungsschlüssel übergeben?
Angenommen, ich bin zwei Wochen weg und habe in dieser Zeit Besuch. Darf ich meinen Wohnungsschlüssel der besuchenden Person überlassen? Der Deutsche Mieterbund sagt „Ja!“. Eine Überlassung der Schlüssel ist unproblematisch und es kommt nicht auf die Anwesenheit des eigentlichen Mieters an. Zu beachten ist jedoch, dass es sich womöglich nicht um einen Besucher handelt, wenn dieser für seine Unterbringung Geld bezahlt und der eigentliche Mieter ausgezogen ist. Sodann kann es sich um eine Untermiete handeln, für die andere Bestimmungen gelten.
Der Vermieter verweigert den Zutritt für den Besucher – Was tun?
Lässt der Vermieter deine Besucher nicht in das Wohnhaus, so kannst du die Miete mindern (LG Gießen 1 S 443/99).
Mein Besucher vereltzt sich in meiner mängelbehafteten Wohnung – Was tun?
Wenn sich dein Besucher in deiner Wohnung verletzt, so kann er vom Vermieter Ersatz der ihm entstandenen Schäden verlangen. Voraussetzung ist, dass es sich um erhebliche Mängel handelt, die durch den Vermieter auch nach einer Aufforderung durch den Mieter nicht behoben wurden.
Letztlich gilt in jedem Fall: Werft einen Blick in den Mietvertrag, kontaktiert euren Vermieter bei Unklarheiten. Meidet zunächst eine Auseinandersetzung auf juristischer Ebene und ein vehementes Pochen auf Rechte und Ansprüche. Schließlich geht es auch um die Wahrung einer angenehmen Wohnatmosphäre. Erst wenn gütliche Einigungsversuche scheitern, ist es ratsam, deutlich zu machen, dass man seine Rechte kennt.
C. Die Mitbewohner – Zweckgemeinschaft oder mehr?
In den Teilen A und B dieses Beitrages haben wir euch schon einige Infos geliefert, die für ein friedliches Zusammenleben sorgen sollen. Auch diesmal geht es um rechtliche Fragen rund ums WG-Leben wie beispielsweise: Wer steht im Mietvertrag? Wie stehen die WG-Mitbewohner zueinander? Wer haftet, wenn mal was zu Bruch geht?
Viele wissen nicht, dass die gemeinschaftliche Anmietung einer Wohnung in aller Regel zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) führt, vgl. §§ 705 ff. BGB. Hier schließen die Bewohner einen Gesellschaftsvertrag, indem sie untereinander bestimmte Regeln aufstellen, beispielsweise zum Putzdienst, zur Mietzahlung, zur Verteilung der Kühlschrankfächer, zur Nutzung der Gemeinschaftsräume oder zur Tierhaltung.
Wer steht eigentlich im Mietvertrag?
Bei der Gestaltung eures Mietvertrages gibt es drei Möglichkeiten.
1. Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter
Meistens mietet nur eine Person die Wohnung an und geht auf Untermietersuche. Hierfür benötigt der Hauptmieter jedoch eine sogenannte Untermieterlaubnis von seinem Vermieter, die bereits in den Mietvertrag aufgenommen werden sollte. Der Hauptmieter hat hier den Vorteil, dass er alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist und daher im Verhältnis zu seinen Untermietern „das Sagen“ hat.
Allerdings kann dann auch nur er vom Vermieter zur Rechenschaft gezogen werde, weil er dessen einziger Schuldner ist. Auch ist unter Umständen ein Untermietzuschlag in Höhe von bis zu 25 Prozent der Untermiete zu zahlen, vgl. § 553 II BGB (z. B. Landgericht (LG) Berlin, Beschluss v. 07.07.2016, Az.: 18 T 65/16).
Um es dem Untermieter bei einem Auszug des Hauptmieters leicht zu machen, sollte eine „Eintrittsklausel“ vereinbart werden. Der Untermieter kann dann nämlich bei Auszug des Hauptmieters in der Wohnung bleiben, indem er selbst Hauptmieter wird, also in den Hauptmietvertrag „eintreten“.
2. Ein Mietvertrag – viele Mieter
Bei einer weiteren Vertragsvariante schließen sämtliche Mitbewohner mit dem Vermieter einen einzigen Vertrag. Sie werden also allesamt Hauptmieter – mit den gleichen Rechten und Pflichten.
Nachteilig ist dabei allerdings für die Mieter, dass sämtliche Entscheidungen bezüglich der Wohnung gemeinsam getroffen werden müssen und der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden kann. Das führt regelmäßig zu Problemen, wenn nur ein Mieter ausziehen möchte.
Der Vermieter dagegen hat bei dieser Vertragsart den Vorteil, dass er gleich mehrere Schuldner hat – kann einer nicht zahlen, verlangt er die Miete eben von einem anderen Bewohner, vgl. § 421 BGB.
3. Viele Mietverträge – viele Mieter
Bei der dritten Variante schließt der Vermieter mit jedem der WG-Bewohner einen Einzelmietvertrag ab. Dies hat für die Mieter den Vorteil, dass sie nicht für Schulden ihrer Mitbewohner haften müssen.
Auch sind die WG-Bewohner bei dieser Variante in der Wohnungsnutzung etwas eingeschränkt. Beispielsweise weil die Zimmer aufgrund einzelner Mietverträge an bestimmte Personen vergeben wurden. Ein interner Tausch wäre nicht ohne Weiteres möglich.
Wofür hafte ich – und vor allem – für wen?
Haben sich die WG-Mitglieder gemeinschaftlich als Mehrheit von Mietern durch den Mietvertrag verpflichtet, so haften sie im Zweifel gesamtschuldnerisch nach §§ 421 ff. BGB, also gemeinsam für die Miete. Hieraus ergibt sich, dass der Vermieter jedes WG-Mitglied unmittelbar auf die gesamten Mietforderungen in Anspruch nehmen kann. Zahlt also ein Mitglied nicht, können die übrigen Bewohner eine böse Überraschung erleben, sollten sie dem Vermieter über den Weg laufen.
Der Haftungsumfang hinsichtlich der Nebenpflichten ist hiervon zu unterscheiden. Haben sich die WG-Mitglieder gemeinschaftlich als Mehrheit von Mietern verpflichtet, so ist § 425 BGB zu berücksichtigen. Danach wirkt das jeweilige Verschulden nur für und gegen den Gesamtschuldner, also nur gegen das schuldhaft handelnde WG-Mitglied. Die Haftung der übrigen WG-Mitglieder für eine schuldhafte Pflichtverletzung durch ein anderes WG-Mitglied bedarf somit stets einer besonderen Begründung.
Sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde, haftet ein neu eingetretener WG-Mieter nicht für Altschulden, die durch seine Vorgänger bzw. die übrigen „WGler“ verursacht wurden. Vielmehr haftet er erst für Verschlechterungen an der Mietsache oder für sonstige Mietverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die WG entstanden sind (Amtsgericht (AG) Köln, Urteil v. 15.01.2013, Az.: 205 C 283/12).
Ist die WG als solche Partei des Mietvertrags geworden, ist also die Personengesellschaft selbst der Vertragspartner und daher muss auch die Haftung bei Mitgliederwechsel unter gesellschaftsrechtlichen Gesichtspunkten bewertet werden.
Fazit
Empfehlenswert ist letztendlich vor allem das Vertragsmodell, in dem alle Mitglieder als Mehrheit Mietvertragspartei werden. Denn dadurch kommt es nicht zu einer gesellschaftsrechtlichen Haftung der einzelnen WG-Mitglieder im Verhältnis zu dem Vermieter. Außerdem sollte man auch bedenken, dass es unter einzelnen WG-Mitgliedern mal zu Meinungsverschiedenheiten kommen kann. Und dann möchte man nicht unbedingt auf die strengere Haftung unter Gesellschaftern verwiesen werden müssen.
