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Eigenbedarfskündigung bei nur gelegentlicher Nutzung der Wohnung durch Vermieter?

Das AG Tempelhof-Kreuzberg hat entschieden, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bei einer nur gelegentlichen Nutzung der Wohnung rechtsmissbräuchlich ist, wenn die beabsichtigte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie durch andere Unterkünfte abgedeckt werden kann (Urteil vom 29.12.2016 – 23 C 258/15).

Das AG Tempelhof-Kreuzberg hat entschieden, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bei einer nur gelegentlichen Nutzung der Wohnung rechtsmissbräuchlich ist, wenn die beabsichtigte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie durch andere Unterkünfte angemessen abgedeckt werden kann (Urteil vom 29.12.2016 – 23 C 258/15).

Sachverhalt:

In der Entscheidung hatte der in Schwerin wohnhafte Vermieter Eigenbedarf an seiner vermieteten Wohnung in Berlin angemeldet und den Mietvertrag gekündigt. Der Vermieter gab an, er verwalte zum einen das Haus, in dem die vermietete Wohnung liege und auch weitere Objekte in Berlin. Hierzu sei seine Anwesenheit ein bis zweimal pro Woche regelmäßig erforderlich.

Bisher habe er dies durch einen Aufenthalt im Hotel geregelt, diese Mühen und Kosten wolle er nun durch die Nutzung der Wohnung sparen. Auch weitere im Haus gelegene Wohnungen seien nicht geeignet, da diese zu klein oder zu schwer zu erreichen seien. Die Mieter räumten die Wohnung trotz Kündigung nicht. Sie waren der Auffassung, die vorgetragenen Gründe stellen keinen Eigenbedarf dar und die Kündigung sei nicht gerechtfertigt.

Entscheidung:

Das AG Tempelhof-Kreuzberg hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Nach Auffassung des Amtsgerichts steht dem Vermieter kein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe und Räumung der Wohnung zu. Denn seine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greife nicht durch.

Zwar sei durch den BGH festgestellt, dass auch eine teilgewerbliche Nutzung ausreichen könne. Auch könne die günstigere Lage zum Arbeitsplatz einen Grund darstellen. Dennoch müsse die Abwägung der gegensätzlichen Interessen mit Blick auf die Bedeutung der jeweiligen Nutzung vorgenommen werden.

Die Wohnung stelle in der Regel den Mittelpunkt der privaten Existenz dar. Die angegebene Nutzungszeit sei aber hier so kurz, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte, wie Hotel oder Pension, angemessen abgedeckt werden könne. Gleiches gelte bei einer nur sporadischen Nutzung über längere Zeit.

Auch hier lasse sich der Bedarf des Vermieters auf zumutbare Weise anders befriedigen. Der Wunsch, das Eigentum zu nutzen, sei nicht automatisch vorrangig; es solle gerade nicht erreicht werden, dass der Mieter weichen müsse, nur weil der Vermieter die Wohnung gelegentlich benutzen möchte.

Merke:

1. Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs unter Angabe eines Grundes kündigen. Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen.

2. Da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (insgesamt also 3 Monate). Zu beachten ist hier § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, wonach sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert.

3. Der Mieter kann der Kündigung gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB widersprechen. Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt.

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