Das AG Hamburg hat entschieden, ob auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren, eine Kündigung noch gestützt werden kann (Urteil vom 15.07.2016 – 46 C 144/16).
Sachverhalt:
Vorliegend hatte der an Schizophrenie erkrankte Mieter durch wiederholtes Schreien und Brüllen in der Wohnung sowie weiteren Krach auf sich aufmerksam gemacht. Letztlich trat der Mieter sogar die Wohnungstür der Nachbarin ein.
Der Vermieter mahnte den Mieter ab und kündigte dann aufgrund der erheblichen Störung des Hausfriedens in der jüngsten Vergangenheit gemäß §543 Abs. 1 BGB. Da der Mieter nicht die Wohnung räumte, erhob der Vermieter sodann Klage bei dem zuständigen Gericht.
Entscheidung:
Das AG Hamburg hat die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des Amtsgerichts ist aus zwei Gründen zu Gunsten des Mieters zu entscheiden. Zum einen habe der Vermieter nach der Abmahnung nicht ein erneutes Fehlverhalten des Mieters in der Kündigung benannt. Vielmehr habe er die Abmahnung und die Kündigung auf die gleichen Vorfälle aus der jüngsten Vergangenheit gestützt.
Dies sei aber gerade nicht zulässig. Denn die Abmahnung solle dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben, sich in Zukunft zu ändern. Dieser Zweck könne aber nicht erreicht werden, wenn ohne weiteren Wiederholungsfall die Kündigung ausgesprochen werde. Die Abmahnung hätte dann keine Funktion.
Darüber hinaus müsse sich der Vermieter entscheiden: Ist das an den Tag gelegte Verhalten so erheblich, dass er das Mietverhältnis beenden will? Oder nur so erheblich, dass er einen solchen weiteren Verstoß nicht hinnehmen kann? Es sei daher nur eine Kündigung oder eine Abmahnung möglich. Alleine aus diesem Grunde habe der Mieter nicht räumen müssen.
Hinzu komme in diesem speziellen Fall, dass der Mieter aufgrund seiner Krankheit gar nicht in der Lage gewesen sei, über sein Verhalten zu bestimmen. Es habe ihm daher auch nicht vorgeworfen werden können. Auch dies habe hier zur Unwirksamkeit der Kündigung geführt, wobei ein Verschulden des Mieters nicht zwingend erforderlich sei. Es sei hier eine Wertung im Einzelfall vorzunehmen.
Merke:
Verstößt ein Mieter gegen seine aus dem Mietvertrag vorgegebenen Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. Das Gesetz fordert eine Abmahnung nur in § 541 BGB und § 543 BGB. In der Praxis sehen die Amtsrichter jedoch auch bei anderen Vertragsverletzungen, z.B. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die vorherige Abmahnung gerne.
