Das OLG Stuttgart hat entschieden, ob ein Wohnungsverkäufer, der unzutreffende Angaben zur Größe einer Eigentumswohnung macht, Schadensersatz leisten muss (Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18).
Sachverhalt:
Die Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt wurde vom beklagten Sohn des Eigentümers auf einem Onlineportal zunächst mit 98 m² angegeben. Noch vor dem Kaufvertragsabschluss korrigierte der Beklagte die Wohnungsgröße auf „ca. 89 m²“.
Die tatsächlich nur 78,2 m² große Wohnung wurde zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro im Mai 2015 an die Kläger verkauft. Die Kaufvertragsparteien streiten über die Bedeutung der falschen Größenangabe für die Kaufentscheidung. Der Kläger nimmt den Sohn des Verkäufers auf Schadensersatz in Anspruch.
Entscheidung:
Das OLG Stuttgart hat den Wohnungskäufern Schadensersatz in Höhe von rund 18.000 Euro zugesprochen.
Wer ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein mache und seine Ungewissheit darüber nicht offenbare, handele schuldhaft und beeinflusse dadurch das Kaufverhalten.
Dabei habe der Beklagte hier auch das besondere persönliche Vertrauen der Kläger in Anspruch genommen. Er gerierte sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung, obwohl diese seinem Vater gehörte. Der Beklagte trat gegenüber den Klägern in einer Art und Weise auf, so dass diese ihn bis zum Notartermin für den Verkäufer und Eigentümer halten mussten.
Die Kläger durften davon ausgehen, dass der Beklagte, der die Wohnung selbst saniert hatte, fundierte Angaben zu deren Größe tätigen konnte. Die Kläger könnten daher den sogenannten Vertrauensschaden verlangen. Dies ist der Betrag, um den sie die Wohnung zu teuer erworben haben. Bei der Herabsetzung des Kaufpreises ist nach den Darlegungen des Oberlandesgericht die Zirkaangabe („ca. 89 m²“) des Berufungsklägers zu berücksichtigen.
Zu der Frage, wie hoch eine aufgrund der Zirkaangabe erlaubte Abweichung von der tatsächlichen Größe sein dürfe, könne die BGH-Rechtsprechung zur Wohnraummiete allerdings nicht herangezogen werden. Vielmehr sei beim hier vorliegenden Sachverhalt eine bis zu 5%ige Abweichung von der Größenangabe des Verkäufers noch zulässig.
Die tatsächliche Abweichung läge hier jedoch bei rund 12%. Daher sei jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5%=84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.
Merke:
1. Die unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes widerspricht dem Rücksichtnahmegebot. Sie kann daher Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss gemäß §§280 Abs.1, 241 Abs. 2 BGB auslösen.
2. Nur beim Überschreiten eines bestimmten, von der Zirkaangabe abgedeckten Rahmens kommt jedoch ein Ersatzanspruch der Käufer in Betracht.
